建築４０年不動産２７年おやじのブログ
不動産の調査。
今日から中古住宅の検査と査定を書きます。
お父さんがお亡くなりになり、生前まで住んでいた
中古住宅の売却相談がありました。
その家がいくらで売れるのか？
調査をしました。
その家は枚方市で穂谷川の近くです。
環境が良い地域です。
前面道路は６ｍあります。
ただし抜け道に利用する車が多い道です。
道路は北北西方向。
裏が南南西で市の遊歩道。
車庫がないので車を止めるにはリフォームが必要です。
間取りは３ＤＫですが、ゆったりしています。
一部増築しているようです。
この増築部分が一段下がっています。
気になるのは裏の遊歩道が水路の上にあり
その遊歩道に向かって地盤が沈下している
気配です。
こんな時はレーザー水平器で調査します。
それよりも大きな問題を含んでいました。
この住宅の大きな問題とは・・・・
建築基準法違反です。
大阪近郊の住宅街で築２～３０年の家には
建築基準法に違反して建ペイ率や容積率を
オーバーしているものが少なくありません。
これは小さく区分した土地に４ＤＫなど売れる
間取りの家を無理に建てようとした分譲業者
から始まったかも知れません。
今回の住宅は少し事情が異なります。
この家は建築当時は建ペイ率に違反しては
いませんでした。
建ペイ率６０％を十分守っていました。
ところが、用途地域の見直しで建ペイ率が
変更になったのです。
今の建ペイ率は５０％です。
１０％程度オーバーしています。
もちろん変更前に建築された住宅は新しい
基準を守るために減築しなければならない
わけではありません。
ところが今回のように売却する場合は
問題が生じます。
この家を購入する人が住宅ローンを利用
しにくくなってしまいます。
銀行は建ペイ率違反の建物には貸出を
渋ります。
では、どうするか？
現金で買ってくれる人を探すか違反に
ならないように一部建物を壊すしか
方法がありません。
平穏無事に住んでいたはずが行政の
用途地域見直しで生じた悲劇です。
増築していないか？
次にチェックする箇所は増築していないかです。
増築している家は良くみかけます。
問題はその増築のやり方です。
基礎まで含めて施工がしっかりなされているか。
既築部分との接続方法に問題はないか。
平屋を二階に増築している場合の通し柱などはどうか。
これらは壁を壊さないとわからない場合が多いですが
壁の亀裂や床の傾きなどでも推定できます。
床下や天井裏からも判断します。
増築で、もう一つの問題は増築部分の未登記です。
床面積に変更があれば登記しなければなりません。
しかし几帳面に登記する人は少ないようです。
登記簿と実際の床面積とを比較します。
実際の床面積が建ペイ率や容積率をクリアーして
いれば問題ないのですが増築未登記の家の多くは
クリアーしていないケースです。
建築４０年不動産２７年 おやじのブログ
建築業４０年・不動産業２７年のおやじが語る『いい家』の条件。住宅だけでなく日ごろの想いをエッセー風に綴ります。おやじのブログはこちらです。→ここをクリック。
